Wanneer gaat je eigen woning van box 1 naar box 3

Je eigen woning valt meestal in box 1 van de belasting. Daar betaal je belasting over het eigenwoningforfait en mag je de hypotheekrente aftrekken. Maar dat verandert op het moment dat je woning niet meer je hoofdverblijf is. Dan verschuift de woning naar box 3. Dit heeft gevolgen voor hoeveel belasting je betaalt en wat je wel of niet mag aftrekken. Het is daarom belangrijk om te weten wanneer deze overgang plaatsvindt en wat de gevolgen zijn voor jouw situatie.

Wat is het verschil tussen box 1 en box 3

De Belastingdienst deelt je inkomen en vermogen op in drie boxen. Box 1 gaat over werk en woning. Hier valt je salaris onder, maar ook je eigen woning als je er zelf in woont. Box 3 is voor sparen en beleggen. Daar horen spaargeld, aandelen en tweede woningen bij. Een woning in box 1 heeft belastingvoordelen, zoals hypotheekrenteaftrek. In box 3 heb je die aftrek niet. Daar betaal je belasting over de waarde van de woning, verminderd met eventuele schulden. De belasting in box 3 is gebaseerd op een geschat rendement, niet op wat je echt hebt verdiend.

Wanneer je woning niet meer je hoofdverblijf is

Je woning gaat van box 1 naar box 3 als je er niet meer zelf woont. Dat gebeurt bijvoorbeeld als je verhuist naar een ander huis, gaat samenwonen of tijdelijk naar het buitenland vertrekt. Ook als je de woning verhuurt, geldt dat hij niet meer je hoofdverblijf is. De Belastingdienst kijkt naar de situatie per 1 januari van het jaar. Sta je dan nog ingeschreven op dat adres en woon je er echt? Dan blijft het huis in box 1. Anders verhuist het naar box 3.

Wat gebeurt er bij verhuizing naar een ander koophuis

Als je een nieuwe woning koopt en daarheen verhuist, gaat je oude woning meestal naar box 3. Maar er is een uitzondering. De Belastingdienst geeft je namelijk één tot drie jaar de tijd om je oude huis te verkopen. In die periode mag de woning nog in box 1 blijven staan. Je moet wel echt bezig zijn met de verkoop. Staat het huis leeg en is het duidelijk bedoeld voor verkoop, dan blijft het tijdelijk in box 1. Verhuur je het in die periode? Dan vervalt die regeling en gaat het direct naar box 3.

Wat als je tijdelijk ergens anders woont

Er zijn ook situaties waarin je tijdelijk niet in je huis woont. Bijvoorbeeld bij een verbouwing of als je in het buitenland werkt. Soms mag de woning dan in box 1 blijven, zolang duidelijk is dat je weer teruggaat. Dat heet de tijdelijke afwezigheidsregeling. Je mag maximaal twee jaar afwezig zijn en het huis mag niet worden verhuurd. Het moet nog steeds je hoofdverblijf zijn, ook al woon je er tijdelijk niet. Is dat niet het geval, dan verhuist het naar box 3.

Wat zijn de gevolgen als je woning in box 3 komt

Zodra je woning in box 3 zit, heb je geen recht meer op hypotheekrenteaftrek. Je mag de rente die je betaalt dus niet meer aftrekken van je inkomen. In plaats daarvan betaal je belasting over de waarde van de woning. De WOZ-waarde is dan het uitgangspunt, verminderd met de bijbehorende schuld. Het verschil telt mee als vermogen in box 3. De belasting over box 3 wordt niet gebaseerd op je echte opbrengst, maar op een geschat rendement. Dat kan betekenen dat je meer belasting betaalt dan bij een woning in box 1.

Wat moet je zelf regelen bij deze verandering

Je hoeft de verhuizing van box 1 naar box 3 meestal niet zelf aan te geven. De Belastingdienst gebruikt je inschrijving in de Basisregistratie Personen (BRP) en kijkt of je woning nog je hoofdverblijf is. Toch is het goed om zelf te controleren of alles klopt in je aangifte. Heb je de woning verkocht, verhuurd of woon je ergens anders? Dan is de kans groot dat je woning in box 3 hoort. Let goed op de datum waarop dat verandert. De regels zijn streng, en een fout kan leiden tot belastingrente of een boete.

Wat gebeurt er bij overlijden of echtscheiding

Bij overlijden of een echtscheiding kan de situatie ook veranderen. Als de partner die in het huis bleef wonen overlijdt, en het huis staat nog op beide namen, dan gaat het aandeel van de overleden persoon naar box 3 als niemand er meer woont. Ook bij een echtscheiding moet je goed kijken wie waar woont. Blijft één van beiden in het huis, dan blijft dat deel in box 1. Het andere deel kan naar box 3 gaan. Dit hangt af van hoe lang de ander nog op dat adres staat ingeschreven.

Waarom is het belangrijk om dit goed bij te houden

De overgang van box 1 naar box 3 heeft direct invloed op hoeveel belasting je moet betalen. Als je het niet goed bijhoudt, kun je belastingvoordeel mislopen of juist onterecht gebruik maken van aftrek. Dat kan later problemen geven bij controle. Het is daarom slim om bij een verandering in je woonsituatie meteen na te gaan wat dat betekent voor de belasting. Zo voorkom je verrassingen en weet je waar je aan toe bent. Bij twijfel kun je altijd advies vragen bij een belastingadviseur of de Belastingdienst zelf.